6月30日，杭州上半年土地市场的收官战如期打响。萧山区湘北、余杭区云城与勾庄、临平区乔司与崇贤——五宗宅地同日登场，最终合力贡献51.25亿元的土地出让金。

云城板块率先拉开热度序幕。毗邻320米高“金手指”新地标的西站新城单元YH080901-13地块，吸引7家房企竞逐，经过16轮出价，保利发展成功补仓，溢价率12.22%。

热度随即传导至勾庄。良渚东单元YH030704-06地块，紧邻玉湖公园北侧、玉湖之星东侧，容积率2.1，同样吸引7家房企参拍。尽管地块附带合计超1万平方米的商业商务体量，在一定程度上拉长了去化周期、压制了出价预期，但绿城仍以约15.3亿元的总价、15875元/㎡的楼面价、40.38%的溢价率将其收入囊中。

全场最高潮出现在湘北。断供三年的湘北单元此番推出滨水低密宅地，亦是板块取消限价后的首次供地。14家房企齐聚竞拍，最终由国丰以69.34%的溢价率斩获，成交楼面价33868元/㎡，毫无悬念地刷新了湘北板块地价纪录。

与上述三块宅地的火热形成对照，临平区乔司、崇贤两宗地块均以底价平淡成交。不过，平淡之中也颇有几分特别，乔司单元LP020102-09-01地块虽仅一家参拍，仅一轮出价，拿地结果板上钉钉，但成功拍地的却是隔壁的嘉溢制衣厂，系H&M等服装品牌代工企业。服装厂跨界拿宅地，确实让人意外。《浙商》杂志记者也特别致电该司，但两位员工均表示不知详情，公司负责人未回复采访事宜。

纵观，“抢破头”与“零溢价”同台，冷热两极的叙事贯穿了整个上半年的杭州土拍市场。

《浙商》记者也特别对话杭州土拍市场上半年“拿地王”滨江集团的副总裁郭清，以及《维维说房》总编辑裘维维等行业相关人士，共话2026上半年土拍拿地排行榜背后，是什么样的政策逻辑与资本逻辑？下半年，土拍市场又将向何处行？

以量换质？溢价率关乎人心

随着收官战的落幕，半年度土地市场的完整图景也终于定格。

回望，这半年的土拍，呈现出一组看似矛盾却意味深长的数据：供应端大幅收缩，成交端热度却持续攀升。

统计数据显示，2026年1月至6月，杭州成交34宗宅地，合计收入土地出让金481.45亿元，平均溢价率约35.04%。与2025年同期相比，宅地供应量“腰斩”，溢价率则从32%提升至35%。

对应，市场也有就此形成“以量换质”之声音出现。《浙商》杂志记者在此前也特别求证过拿地宝研究院院长钱贤强，他分析，所谓“腰斩”数据，主要源于2025年特殊情况——受现房销售政策传闻影响，杭州2025年上半年集中出让了全年80%的宅地，属于非常规供应节奏。而今年上半年出让34宗宅地与2024年上半年数据完全持平。

《维维说房》总编辑裘维维在接受《浙商》杂志记者采访时也提出，解读土地供应数据需要同时做纵向和横向对比：“从客观来讲，杭州总的出地量还是比较大的。与往年纵向比是一个维度，但这其实更多说明杭州市政府的土地出让部门节奏掌握得比较好。”在她的观察中，杭州是很有智慧的，“供应量足的时候，土地就稍微控一下，不要一股脑全出来；供应量没那么充足的时候，土地就得赶紧跟上。这其实是微观调控市场的一个很好的手段。”

不过，地块质量的确在呈现向优趋势。保利城东、华润襄七房、滨江云谷、招商良渚东、滨绿市北&未科地王和招商永久河等局部高热地块，溢价率都在45%以上。

“溢价率其实关系到的是人心——房地产商的信心、市场的信心、购房者的信心。”裘维维说。

与此同时，湘湖、市北以及未来科技城等板块出场率极高，或有相关板块购买力相对更强，且有人口、产业或是真实居住需求的支撑。这所对应的，是精准供给。

此外，“低密高频”也成为近期土拍市场的显著特征。容积率在2.0以内的涉宅地共21宗，占比超六成；容积率1.5以内的14宗，占比超四成。可建面积超10万㎡的大型地块上半年仅永久河单元一宗。低密地块占比的提升，意味着杭州正在主动引导土地市场从“高周转刚需”向“低密改善”转型。

“兵家必争之地”

拿地企业的座次表，透露出杭州市场的独特生态。

图为在2026年上半年土拍市场中拿地金额排名前10的房企

中指研究院数据与《浙商》杂志记者统计数据显示，2026年上半年，滨江以拿地8宗，权益金额87.12亿元稳居榜首；紧随其后，绿城拿地7宗位列拿地宗数第二，招商蛇口则以71.19亿元位列拿地金额第二。

滨江集团副总裁郭清告诉《浙商》杂志记者：“事实上，含入股合作项目在内，我们上半年已经拿了11宗地，且其中未来数港2块地计为1宗，拿地总金额达到155.71亿，占杭州市场份额的32%。”此外，滨江集团在全国范围内合计拿地12宗，拿地总金额160.74亿。

“横向来看，杭州这两年已经是房企的‘兵家必争之地’了。”裘维维谈到，保利、招商、华润、中海这类央国企，擅长横向对比全国所有城市风险，“杭州一定是个风险系数比较低的地方，跟北京、上海一样重要，属于第一梯队。”

图为招商蛇口以60.94亿元拿下的滨江区永久河单元地块

纵观上半年土拍市场，央国企虽拿地数量不及本地房企，但宗宗高额，招商蛇口仅2宗地便投入71.19亿元，单宗均值超35亿元，而滨江的均值为11亿元左右。其所折射的也是两种截然不同的拿地逻辑：本土民企以“广撒网、多补仓”的策略深耕杭州，通过高频次、小体量的拿地分散风险、滚动开发；而央国企则采取“精准狙击”策略，集中火力争夺核心区大宗优质地块，以高单价、高总价锁定稀缺资源。

“比如绿城、滨江、兴耀等本地房企，以杭州为大本营，尤其是兴耀和滨江，几乎只布局杭州市场。所以该出手时就要出手。但央国企这两年变化确实颇多。”裘维维表示，从前央国企拿地克制，是因为产品力没跟上，但近年间，他们的资源整合能力和建造水平都在持续进步，“可以说，他们的产品力已经可以和绿城滨江齐头并进，自然出手会更果决。”

“杭州是全中国产品力比较领先的城市，只要你在杭州的话语权掌握了，就等于在全国市场立住了。同时，遇强则强，有更强的对手也会促进他们的产品力进一步提升。”裘维维说。

“央国企和民企，其实也不全然是竞争的。”事实上，合作拿地已成为杭州土拍市场的主流形态，“近年间，也在呈现愈来愈多的趋势，比如招商和滨江，就已经是‘黄金搭档’了。”

“像是我们全部12宗土地中，10宗以合作方式拿地，整体权益比例在50%左右。”郭清说。

下半年放量，拉开序幕

对于下半年的土拍走势，裘维维的判断颇为清晰：“下半年宅地出让节奏会比上半年更密集，出让总量也会大于上半年，6月份已经出现了这个苗头。”

“上半年因春节时间偏晚，有效出让时间仅三四个月，这是客观事实。其二，一季度市场形势不够明朗，但二季度以来市场信心已逐步筑底回升。”裘维维分析，市场已经充分检验，产品是能够带动购买力的，“资金没那么缺，无非就是缺对未来的一个预期。现在预期稳定向好，房企拿地的积极性自然会提升。”

对此，郭清持相似观点，下半年，土地市场从政策托底、信心修复继续走向结构分化，核心逻辑是 “强核心、弱外围，强住宅、弱商办，强改善、弱刚需，强优质地块、弱远郊地”，整体温和回暖，区域能级差异进一步放大，杭州及长三角核心城市率先企稳回升，浙江非杭城市以存量优化、去库存为主。

“放开限价之后，尤其是2025年杭州土地市场高溢价率地块频频成交，不是单纯的炒地价，主要体现的是松绑后的市场预期价格修复，以及城市核心板块和资产的价格重塑。基于对杭州这座城市和市场的信心，以及对公司产品的信心，对于高溢价率，我们抱着客观评价的态度。”郭清说。

就在今天上午，杭州再次发布两宗宅地挂牌出让公告。截至目前，7月杭州十区待出让涉宅地已达9宗。

下半年的放量，已然拉开序幕。

来源：《浙商》杂志 记者 李艳霄